Comentários Gerais cbojlesen em 22 Ago 2007
De Volta para o Futuro: Crédito Imobiliário no Brasil
Ainda não foi muito comentado, talvez por ainda não ser motivo de preocupação, mas um passo foi dado na direção de uma política de crédito imobiliário menos responsável no mercado imobiliário brasileiro. Temos agora a dúbia honra de termos empréstimos imobiliários com teaser rate, ou seja, uma taxa inicial baixa que aumenta (reseta) depois do prazo inicial de forma substancial (que alguns estraga-prazeres diriam ser a base de boa parte da crise no mercado norte-americano no momento).
O primeiro passo de uma prática menos responsável veio com o financiamento, por alguns players, da totalidade do valor imóvel e em alguns casos os gastos com cartórios (LTV, loan-to-value de 100%, significando que 100% do valor do imóvel é financiado). Loan-to-value baixo é uma das premissas básicas da concessão racional de crédito imobiliário, uma vez que na medida que o tomador de empréstimo efetivamente investiu seu dinheiro, ele está mais propenso a pagar as prestações para não arriscar seu patrimônio. Se o valor total é financiado, qualquer queda pontual no valor do bem financiado, pode deixar o saldo devedor superior ao valor do imóvel, e quando isso acontece sabemos muito bem o que acontece. Não é a toa que um dos requerimentos básicos da Fannie Mae e Freddie Mac para adquirir hipotecas nos Estados Unidos é que o LTV seja abaixo de 80%. No caso brasileiro existe a exigência de colateral adicional para cobrir a parcela acima de 80%, mas o problema é que pequenos e graduais sinais de menor rigidez na concessão de crédito resultam em uma grande e preocupante perda de critérios quando somados.
O segundo passo veio essa semana, com a oferta de crédito imobiliário onde por 36 meses uma tarifa atrativa é oferecida de 7% + TR, sendo que após esse período ela dispara para 12% (+TR). Sem dúvida o argumento de defesa da instituição em questão seria que a análise de crédito é feita avaliando a capacidade de pagamento para a prestação integral do imóvel. Mas foi assim que começou lá fora também. Como lá existe um cadastro positivo e negativo de crédito a idéia era que com uma taxa mais baixa o usuário pagasse por dois anos, melhorando seus histórico de crédito, e se qualificando para um financiamento mais atrativo no ato do refinanciamento.
Mas considerando que a força de vendas dos bancos tem bônus e incentivo para conceder o crédito sem responder por eventuais perdas, e que os tomadores estão mais do que incentivados em acreditar em qualquer argumento que aumento sua capacidade de aquisição de imóvel, uma porta perigosa começa a abrir. Vai ser interessante acompanhar como outras instituições vão agir com suas políticas de empréstimo. Estamos nos primórdios de uma nova era de crédito imobiliário no país e é isso que preocupa. Devido ao peso significativo de bancos estatais, e o aumento progressivo de recursos destinados para o setor imobiliário e muito essencial acompanhar o comportamento de outras instituições financeiras. Pequenas flexibilidades na política de crédito que por si só não são preocupantes, tendem a se tornar irracionais quando agregadas.
Como diria o ditado “a história se repete por que ninguém nunca presta atenção na primeira vez que ela acontece”.
Christian Bojlesen
Bojlesen Capital